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時間(jian)︰2020-05-26 03:48:54 來源︰經濟參(can)考報

當前,國內房地產行業(ye)集中度不斷提升,房企優勝劣汰趨勢正在加速。數(shu)據顯示(shi),2019年330家房企破(po)產,百(bai)強房企整體業(ye)績(ji)也can)從忻饗蘊嶸=衲輳 魈荻臃科竺偶鶻徊教嶸  gui)模(mo)房企擴容放緩(huan),新增千億房企數(shu)明顯下降,近4年來房企整體的目標(biao)完成率水平(ping)也逐年降低。

房企兩極分化(hua)現象加劇

1月13日下午,世茂集團(tuan)與福(fu)晟集團(tuan)聯合宣布,世茂集團(tuan)收(shou)zhan)焊fu)晟集團(tuan)的87個項目,成為2020年首個大型收(shou)並購事件,甚至被稱(chen)為“世紀大並購”。在業(ye)內看來,房地產行業(ye)正由高(gao)速發(fa)展(zhan)時期進入橫盤(pan)期,加之2019年融資監管政策收(shou)緊,眾(zhong)多房企所面臨(lin)的生存(cun)壓力史無前例。

隨著(zhou)行業(ye)集中度的不斷提升,行業(ye)頭部格局(ju)不斷穩(wen)固,2019年房企TOP30門檻值已超千億。與此同時,留給中小(xiao)企業(ye)的機會jue)叢嚼叢繳  ?業(ye)夭幸ye)的容錯度降低。針對世茂集團(tuan)收(shou)zhan)焊fu)晟集團(tuan)事件,億翰智庫(ku)相關分析人(ren)士(shi)指出︰“本次交易的被收(shou)zhan)悍礁fu)晟集團(tuan),曾經也是穩(wen)健(jian)經營的典範,但在瞬息萬(wan)變的行情之下,連續踏空節奏(zou),加上應對失(shi)當,最終釀下今日的苦果。”

行業(ye)整體規(gui)模(mo)增速也在顯著放緩(huan),百(bai)強房企規(gui)模(mo)增長“失(shi)速”。2019年12月,房企進一步加大供(gong)貨力度和營銷力度,以(yi)沖刺(ci)年終業(ye)績(ji),百(bai)強房企權益銷售金額環fan)仍齔8.3%至9903.4億元,創(chuang)全年單月規(gui)模(mo)新高(gao)。然而,多家市場機構(gou)統計顯示(shi),真實情況(kuang)並不如企業(ye)業(ye)績(ji)增速反映得(de)那麼樂(le)觀(guan),企業(ye)實際去化(hua)表現普遍不及(ji)預期。權益口徑下,百(bai)強房企2019年全年累計銷售金額同比(bi)增長6.5%,不及(ji)2017年的40.5%和2018年的35.1%。

與此同時,2019年全年,數(shu)百(bai)家房地產企業(ye)宣告破(po)產的nan) 徊揭yin)發(fa)市場關注。中國指數(shu)研究(jiu)院的統計顯示(shi),截至2019年11月,在人(ren)民(min)法(fa)院公告網(wang),以(yi)“房地產+破(po)產文書”為關鍵字可檢索出來400多條破(po)產文書,以(yi)企業(ye)為單位(wei)來看的話,剔(ti)除部分重復企業(ye)及(ji)非房地產企業(ye),共(gong)計330家房企發(fa)布了(liao)破(po)產相關文書。

中指院相關分析人(ren)士(shi)指出,發(fa)布破(po)產文書的房地產企業(ye)主要分布于長三角(jiao)與珠三角(jiao)城市群,上述兩個區(qu)域佔(zhan)總(zong)數(shu)量的43%。中指院分析人(ren)士(shi)認為,“一方面,熱點城市及(ji)城市群,吸引(yin)了(liao)大量房地產開發(fa)企業(ye)進入,區(qu)域競爭激烈,地方小(xiao)微房企生存(cun)更加艱(jian)難;另一方面,長三角(jiao)及(ji)珠三角(jiao)投資及(ji)借(jie)貸熱度高(gao),借(jie)貸糾紛以(yi)及(ji)公司注銷破(po)產更加頻繁(fan)。”

融資困境疊加企業(ye)經營壓力

“對破(po)產企業(ye)進行核實後,我(wo)們發(fa)現房企大多為當地開發(fa)企業(ye),很(hen)多糾紛為破(po)產和解以(yi)及(ji)再次啟動,相比(bi)小(xiao)企業(ye)而言,部分規(gui)模(mo)相對較大的房企,因戰略定位(wei)、多元擴張、項目銷售等問題,資shi)鵒匆渤魷至liao)問題。”中指院方面表示(shi)。

根據中指院對企業(ye)深陷(xian)困境原因分析研究(jiu),房企面臨(lin)破(po)產主要有兩方面原因︰一方面,企業(ye)自(zi)身管理制度落(luo)後、運營效(xiao)率shi)系(xi)汀 pin)缺乏競爭力、布局(ju)單一,在市場火熱的上行期階(jie)段,企業(ye)的nan) ye)績(ji)快速增長,掩蓋(gai)自(zi)身“內功”先天不足的缺陷(xian)。同時,規(gui)模(mo)化(hua)也對企業(ye)自(zi)身管理提出更高(gao)的要求,企業(ye)並沒有及(ji)時優化(hua)應對挑戰jian)R壞┤諧】肫ping)穩(wen)或下行期,企業(ye)的競爭力短板就(jiu)會凸顯出來,銷售去化(hua)以(yi)及(ji)融資等問題將形(xing)成較大壓力。

另一方面,部分房企前期的業(ye)績(ji)高(gao)增長促(chun)使企業(ye)自(zi)信心急劇擴張,在業(ye)務發(fa)展(zhan)方面速度過(guo)快,激進的多元化(hua)拓(tuo)展(zhan)拖累了(liao)企業(ye)的發(fa)展(zhan)速度。

“作為一個資shi)鵜薌 托幸ye),房地產開發(fa)需要大量資shi)鷸?鄭 壞┬俗 械幕方誄魷腫式(shi)鷂侍猓 嗝mi)zhou)敵xiao)應被觸(chu)發(fa),將迅gan)俾yan),導致房企經營困頓甚至倒閉破(po)產。”中指院方面分析指出,2019年,信用評級較高(gao)的大型房企資shi)鷯攀聘用饗裕 糠中xiao)型房企資shi)鴣醒梗 唐謐式(shi)鴟縵障災黽印!胺科筧孕枰 泳  獻齪玫夭饕ye),優化(hua)債(zhai)務結構(gou),降低杠桿(gan)比(bi)例,平(ping)穩(wen)發(fa)展(zhan)gong)拍?志jiu)經營。”

在政策調控較緊的當下,尤其是融資端(duan)不斷收(shou)緊,融資成本水漲船高(gao),現金流更是重中之重。億翰智庫(ku)方面也認為,“收(shou)並購浪潮(chao)來襲,也體現出當下地產行業(ye)之艱(jian)難。對于進入發(fa)展(zhan)困境的房企而言,或多或少都(du)有自(zi)身的原因。”

2019年,全國範圍多個城市取消或放寬(kuan)了(liao)落(luo)戶限制。業(ye)內預計,至少未來2-3年城鎮化(hua)速度仍能保持,基本ju)靡ye)需求仍在,住宅開發(fa)仍有增長空zhan)jian)。億翰方面認為,房地產企業(ye)在精(jing)進主業(ye)的基礎上,可結合本身基因和資源情況(kuang),適(shi)度投入部分地產相關的多元化(hua)業(ye)務作為長期戰略,但一定要注意多元化(hua)的投入也要遵守聚(ju)焦(jiao)原則,同時平(ping)衡好主業(ye)與其他業(ye)務的結構(gou)關系(xi)。

2020年房企規(gui)模(mo)預計穩(wen)中有升

近幾年,房企紛紛涉足長租公寓、養(yang)老(lao)地產、文旅地產相關領(ling)域,也有房企進軍(jun)新能源汽車、機器人(ren)制造、汽車零部件制造等非地產領(ling)域。上述中指院方面分析人(ren)士(shi)表示(shi),“房企要對自(zi)身的財力、物(wu)力、人(ren)力有著(zhou)系(xi)統規(gui)劃,促(chun)進業(ye)務及(ji)品(pin)牌的協同發(fa)展(zhan),形(xing)成系(xi)統運營合力,否則新涉足業(ye)務不僅(jin)短期難見效(xiao)益,主業(ye)的發(fa)展(zhan)也會受到拖累。”

行業(ye)人(ren)士(shi)指出,受市場下行和調控不放松影響,我(wo)國房地產企業(ye)正在面臨(lin)費yan)寐侍嶸 赫zhai)率升高(gao)、短期償債(zhai)能力下滑的困境,尤其中小(xiao)型房企,仍將面臨(lin)一定的盈(ying)利(li)和資shi)鷓沽Α/p>

未來,在融資監管全方位(wei)趨緊的情況(kuang)下,行業(ye)分化(hua)將會持續加劇。業(ye)內普遍認為,雖然目前房地產市場整體去化(hua)壓力尚存(cun),但行業(ye)將保持長期平(ping)穩(wen)發(fa)展(zhan)的市場環境已趨于明朗(lang)。預計2020年企業(ye)整體規(gui)模(mo)將維持穩(wen)中有升的增長態勢。行業(ye)競爭加劇下,百(bai)強房企內部的分化(hua)格局(ju)也將進一步持續。

在市場去化(hua)承壓的背(bei)景下,企業(ye)的發(fa)展(zhan)重心逐漸由“增量角(jiao)逐”轉向“提質增效(xiao)”,未來業(ye)績(ji)規(gui)模(mo)的增長不能簡單依賴于供(gong)貨量的加大,企業(ye)戰略布局(ju)、組織管控、品(pin)牌ping)ㄉshe)等綜(zong)合實力的提升將是房企未來工(gong)作的重中之重。

“尤其是中小(xiao)型房企布局(ju)相對集中,很(hen)難平(ping)衡區(qu)域風險。因此,適(shi)度降低杠桿(gan)比(bi)例,放緩(huan)增長節奏(zou),能夠有效(xiao)規(gui)避現金流風險。”億翰智庫(ku)方面指出,當下房地產行業(ye)的競爭格局(ju)與以(yi)往大有不同,合作是當下房企生存(cun)和競爭的主要形(xing)式(shi),合作的本ju)適(shi)怯攀平(ping)換唬 獻韉哪康氖峭晟譜zi)我(wo)的資源矩陣(zhen)。

編輯(ji)︰郭夢涵

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